日前，住建部网站公布了“关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知”，自此，二套房贷“认房又认贷”尘埃落定。不过，多位业内人士5日向记者表示，尽管新规定对二套房的标准进行了明确，但还是存在一些其他方面的疑问。
    三种情况将被认定“二套房” 
    1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； 
    2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的； 
    3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 

　　疑问1 
    外地房产如何查询？ 
    此前，商业银行根据人民银行个人征信系统中的购房人房贷记录来查询其是否为二套房，因此如果购房人名下有非贷款购买的房产，无法认定。此次通知解决了这一问题：房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。但是记者留意到，通知未必提及如借款人在外地有房产如何查询。 
    我爱我家相关人士接受记者采访时表示，通知中被认定为第二套(及以上)的有三种情况：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
       “如果借款人拥有外地房产，并且未通过贷款，同时其在天津没有房产，现在打算在天津贷款买房，会被认为是首套。因为通过征信系统查询不到该人之前有房产，通过天津的房屋登记信息系统也查不到其在外地的房产信息，而如果依靠贷款人(银行)面谈等方式，其真实性并不能保证。”我爱我家人士表示。该人士指出，如果确保没有漏洞，需要全国房管部门联网。  

    疑问2  

    现有房出售再买算几套？  

    通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的，或者借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的情况都会执行差别化住房信贷政策。但是政策并未明确，如果购房者把全款购置的首套房卖掉，再购房时是否执行差别化住房信贷政策。  

    陈萌表示，根据我爱我家对目前购房者的购房目的调查显示，37%左右的购房者属于改善型自住需求，其中八成左右的购房者家庭首套住房没有贷款，因此“先卖房再买房”时贷款政策如何执行是《通知》中最该明确的一点，大多数购房者对此非常关注。“因为尽管把之前唯一一套住房卖了，如果后期通过房屋登记信息系统，可以将这套房屋记录消除，但通过个人征信还是可以查询到之前房贷记录的。”  

　　疑问3  

    离婚析产怎么算？  

    按照通知规定，只要借款人名下有一套住房，或者是已经贷款买过一套住房，再贷款购买住房就被视为第二套。昨日，我爱我家企划总监陈萌接受记者采访时表示，现实中，有这种情况，夫妻离婚前房产是共同拥有的，离婚后，房产只能归其中一方所有，而另一方就需要再买房。“但如果这一方此前有房贷记录，那离婚后再买房算不算第二套呢？”陈萌表示。  

    而我爱我家市场研究中心也表示，在新细则出台后的执行环节中，各相关部门还将进一步落实政策的执行细则。例如，该细则中提及的“房屋登记信息系统”“征信记录”“面测”“面谈”等形式目前尚未明确和完善，还需要涉及户籍、房屋权属及信贷等环节的公安、房屋管理局及商业银行等多部门共同搭建信息及时共享的平台，使得政策的执行更有参照性，也是政策能够及时到位的前提。  

    投机型购房将被持续遏制  

    我爱我家市场研究中心表示，本次细则的出台是对“新国十条”信贷环节的明确和细化，有效统一了各地“认贷不认房”与“认房不认贷”的执行差异，对已然初现成效、房价增幅趋缓的市场来说，投资投机型需求将受到持续遏制，新细则起到了更加积极的作用。  

    我爱我家认为，“新二套房贷认定标准”的出台在有效抑制以非自住为前提的购房需求入市从而遏制房价过快上涨的同时，也使得市场中以自住为目的的改善型需求再次面临着尴尬的选择。根据我爱我家对目前购房者的购房目的调查显示，37%左右的购房者属于改善型自住需求，其中八成购房者家庭首套住房没贷款，新细则的出台无疑使此类购房群体的入市门槛再次提高。  

    “市场长期成交低迷势必引起价格波动，受‘买涨不买落’等交易心理的影响，刚性需求的交易意愿虽然存在，但也将受到一定程度的影响，预计短期内市场新一轮观望将会产生。”我爱我家表示。 

    来源：新华网